Rentabilidade real desconta vacância (dias sem inquilino) e inadimplência (probabilidade de atraso), ambos estimáveis a partir do Índice de Desejo e do poder aquisitivo da região — dois fatores que a conta de aluguel bruto simplesmente ignora.
Rentabilidade é igual ao aluguel recebido? Essa suposição simplista custa dinheiro real a investidores todo ano — porque ignora dois fatores que corroem o retorno silenciosamente.
Os dois fatores escondidos
📉 Vacância — dias sem inquilino, diretamente ligados ao Índice de Desejo da região.
⚠️ Inadimplência — probabilidade de atraso, relacionada ao poder aquisitivo do perfil de inquilino da região.
Impacto de vacância e inadimplência no retorno líquido anual
Como cada fator é estimado
Regiões com Índice de Desejo alto tendem a ter vacância menor — o inquilino seguinte aparece mais rápido. Regiões com poder aquisitivo mais frágil tendem a ter maior risco de inadimplência, mesmo com boa demanda aparente.
Pare de comparar por aluguel bruto
Dois imóveis com o mesmo aluguel anunciado podem ter retornos líquidos bem diferentes dependendo desses dois fatores regionais. Antes de comparar oportunidades, olhe além do número anunciado.
A partir do Índice de Desejo da região: quanto maior a demanda histórica, menor tende a ser o tempo médio até encontrar um novo inquilino.
O que aumenta o risco de inadimplência?
Regiões com poder aquisitivo mais baixo em relação ao valor do aluguel tendem a apresentar maior probabilidade de atraso ou inadimplência do inquilino.
Esses dois fatores são iguais em todas as regiões de São Paulo?
Não — variam bastante por logradouro, o que reforça a importância de avaliar cada endereço específico em vez de assumir uma média genérica da cidade.
Isso substitui uma análise de crédito do inquilino na hora de alugar?
Não. É uma estimativa de risco regional para planejamento de investimento — a análise de crédito individual do inquilino continua sendo uma etapa separada e necessária.
PehDireito · Real Estate Statistics SA · São Paulo, SP · dados públicos oficiais · estimativas informativas, não substituem laudo técnico (NBR 14.653).
